从杭州、济南、武汉等二线城市多宗涉宅用地溢价成交，到圳短短七天接连拍出溢价率110的地块河源海绵胶厂，刷新地价天花板，6月的土地市场突然迎来了波肉眼可见的升温。

“地”重现、竞价拉锯频发的背后，土地市场究竟是回暖，还是结构热度回归？透过6月全国多城土拍行情，我们拆解了当下土地市场真实底。

溢价地块频现

杭州成为6月土拍热度“头羊”。6月3日，杭州次出让4宗涉宅用地，全线溢价成交，平均溢价率达41.9，揽金46.23亿元。其中，九堡单元SC120401-04地块竞争为激烈，吸引十余房企扎堆报名，经过65轮激烈角逐，终由绿城拿下，溢价率直接冲破61.51，创下2026年杭州土拍溢价率新。

这块地能火并不意外。中指研究院华东大区常务总院生分析，九堡板块断供多年后迎来补仓，九堡单元地块临近地铁1号线、9号线的换乘站杭州汽车客运中心站，周边龙湖国芳天街、东城中小学等配套成熟，居住氛围浓厚。

此后的6月16日，杭州江南科技城南单元XS060101-16地块被金帝联控股以总价15.12亿元竞得，成交楼面价21369元/平米，溢价率33.56。

除杭州外，北京、广州、济南、武汉等城市也有地块明显溢价成交。6月18日，北京丰台桥南9001地块历经144轮竞价，溢价率15.65成交；6月15日，广州白云区黄边北路北侧AB2902026地块，经过27轮竞价成交，溢价率接近24；6月12日，济南历下核心宅地、武汉光谷核心商圈宅地，溢价率均突破20。

不难发现，本轮二线城市土拍升温，全部集中在主城核心、配套成熟、人口密集的优质板块，远郊地块依旧人争。

圳“地”引爆市场河源海绵胶厂

相较之下，圳的两场土拍，直接把全国土拍热度拉到顶峰。

短短7天，圳连续出让两宗核心宅地，两场竞拍都了近300轮，两宗地溢价率全都突破110，其中宗地块是刷新圳地价纪录。

6月5日，圳南山粤海街道地块率先开拍，保利、华润、中海、招商蛇口等头部央国企同台竞争，经过291轮狂竞价，保利置业以57.72亿元拿下地块，楼面价达108680元/平米，溢价率150.74。该价格直接破2025年前海桂湾地块8.42万元/平米纪录，成为圳全新涉宅用地单价地。

仅仅周之后，前海桂湾T201-0233宗地上演地大战，9房企激战300轮，终建发以总价35.25亿元拿下地块，溢价率114.29，楼面价95918元/平米，位列圳宅地单价历史二位。

周之内，保温护角专用胶两大顶地块接连溢价成交，让圳土地市场重回大众视野。

圳土地竞拍热度断层先的原因是什么？

近几年圳改变供地思路，走向缩量提质，不再大规模大批量供应宅地。2021-2022年，圳每年宅地供应都过30宗；2023年之后供地量断崖式下跌，2024年全年只成交6宗宅地，2025年也仅有12宗。

尤其是南山粤海街道、前海桂湾这类顶核心片区，几乎常年不放地。本次拍出“地”的粤海地块，是科技园近十年次出的低密度纯住宅用地河源海绵胶厂，版土地资源，自然引发房企狂争。

地块顶配配套，也给足了地价支撑。诸如圳粤海街道地块，聚集百度大厦、软件产业基地等众科创企业，片区净值薪人群扎堆，买房需求直存在。同时地块临近地铁，周边名校、医院、端商业应俱全，自住和保值属都拉满。

此外，房企拿地逻辑早已大变天。经过多轮行业洗，房企告别过去全域铺摊子、盲目扩规模的拿地模式。现在不管是央企国企，还是稳健民企，共识度统：只拿核心城市、核心地段的优质地。这些地块抗跌强、去化稳定，是当下地产行业安全的资产。

中指研究院华中分院分析师李国政表示，从市场维度看，圳南山粤海街道地块凭借10万元/平米的楼面价成为圳楼面单价“地”，大幅抬升南山粤海、科技园地价中枢，稳固圳湾豪宅价值预期，延续央国企重仓主城核心优质地块的拿地趋势。

“这为6月份后续出让的前海桂湾、宝安新安两宗重磅宅地预热，强化圳核心区优质资产的价值韧预期，成为2026年圳土地市场具标志的强势信号。”李国政如是说。

土地市场依旧点状分化

多地块溢价成交，“地”重现，很容易让人误以为土地市场回暖。

但真实市场并非如此：眼下土地市场只有点状热，没有复苏，冷热分化会成为长期常态。

溢价地块，始终只是少数派。哪怕是热度的圳，土地市场也是两分化，诸如今年3月罗湖笋岗地块，直接由铁以底价拿下，没有任何竞价热度。圳外围刚需地块直行情平淡，只有主城科创核心的稀缺宅地，才会遭到。

放眼全国是如此。5月上海、苏州、武汉、北京都有地块刷新区域地价新，但与此同时，非核心区地块依旧存在城投公司以底价托底的情况。头是百轮竞价，头是人问津，两种行情同时存在。

而落到楼市看，地价只会稳住核心板块房价底盘，不会带动楼市普涨。

总之，本轮土拍热潮，只是结构行情，不是土地市场复苏。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 岳彩周

校对 心

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