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今年6月，初夏土地市场的火热再次被行业“销冠”保利发展点燃。

6月25日下午，历经近个半小时、355轮反复拉锯，保利发展终以105.1亿元将圳宝安中心区西组团北街坊A002-0113地块收入囊中，同时也创造了2026年圳土拍市场上个总价突破百亿的“地”。

同日，保利发展再发杨浦八埭头地块招标预公告，加上6月24日其发布的徐汇康健N06-38、N06-39地块的招标公告，两次招标涉及上海杨浦、徐汇两宗地块，计划总投资计约305亿元。

从圳宝安中心区鏖战355轮、105.1亿元拿下“地”，到上海六批次土拍尚未开槌即提前抛出305亿元招标计划，短短两天内这央企巨头以过410亿元的投资预，向市场传递出强烈的扩张信号。

105亿圳夺地：355轮竞价强势突围

6月25日下午，圳宝安中心区西组团北街坊A002-0113地块正式开拍。该地块规划建筑面积约11.95万平米，容积率仅3.19，起始价52.8亿元。这场土拍吸引了华润置地与招商蛇口联体、中海地产、建发、保利发展四头部央国企参与竞拍。

竞价环节异常激烈。历经近个半小时、355轮反复拉锯，保利发展终以105.1亿元将地块收入囊中，成交楼面地价定格在87924元/平米，溢价率达99.05。这总价不仅刷新了宝安中心区的宅地总价纪录，也成为2026年圳土拍市场上个总价突破百亿的住宅用地。

该地块的含金量毋庸置疑。广东省住房政策研究中心席研究员李宇嘉分析称：“该地块区位优势非常突出，不仅紧邻海岸线，而且区域内商业、学校、医疗等配套其完善且供应品质比较，重要的是，项目直面腾讯全球总部‘企鹅岛’，周边是圳AI半体、新技术、端制造企业集聚的区域。”

3.19的容积率在圳核心区宅地中为罕见，创下宝安中心区涉宅用地出让史上的低纪录。出让公告对建筑度未设具体数值上限，仅要求符航空限。低容积率与灵活限叠加，为开发商预留了充分的产品想象空间。

据李宇嘉测，按照当前土地成本、建安成本及理利润水平，该项目未来入市价格有望达到15万至20万元/平米。

“尽管该项目楼面价达到87924元/平米，溢价率99.05，对比邻近竞品‘圳观潮’去年约5.9万元/平米的楼面价，直接跳涨近2.9万元/平米，涨幅近50。但考虑到AI、半体、储能等相关产业正处于投资扩张期，预计后续净值人群还将持续涌入，这估计是近期圳同片区连续创造价地甚至‘地’的主要原因，也是保利在楼面价已大幅跳涨的情况下，仍旧要拿这块地的原因。”李宇嘉补充表示。

破“不战之约”：同业竞争格局生变

保利发展此次拿地引人注目的并非仅是价格，还有其背后的战略信号。

据企查查股权穿透，竞得地块的圳市保利产业投资有限公司成立于2010年，由保利发展直接持股。这意味着，保利发展破了当初与兄弟公司保利置业签订的同业竞争协议，公开加码圳房地产市场。

作为保利集团旗下注于房地产业务的两公司，保利发展和保利置业确实存在业务上的交叉，为了避同业竞争，两公司曾在历史上有不同的“地盘”划分。在曾经的内部划分中，北京、天津、沈阳等城市是保利发展的地盘，圳则被划给保利置业。

然而，这格局近年来已悄然松动。2021年起，保利发展旗下不同平台陆续进驻圳，单发展格局逐渐扭转，甚至出现过保利发展、保利置业同时参与圳土地竞拍的情况。

尽管保利发展在2025年12月表示，公司与实际控制人保利集团及其控制的其他企业之间不存在实质的同业竞争，但两公司布局重的城市已过10个，保温护角专用胶涵盖北京、上海、广州、圳等线城市。随着国资委“业企”改革的进，市场对“保利双平台并”的预期持续升温。此次保利发展调拿下圳地，被业内视为同业竞争格局实质破局的标志事件。

305亿上海提前“亮”：土拍未动，招标先行

几乎与圳“地”落槌同步，保利发展在上海的动作同样令人瞩目。

6月23日，上海土地市场刚刚挂出六批次拟出让宅地名单，6月24日上海保利城市发展有限公司就火速发布徐汇康健N06-38、N06-39地块的招标公告。紧接着6月25日，保利发展再发杨浦八埭头地块招标预公告。两天内连续发布两则招标计划，涉及杨浦、徐汇两宗地块，计划总投资计约305亿元。

值得注意的是，这两宗地块目前仍在挂阶段，属于六批次拟出让地块，尚未进入终竞价环节。在土拍结果未知的情况下提前亮出投资预，信号意义颇为明确。从出让价格来看，两幅地块起拍总价过175亿元，将于7月下旬开拍。

其中，杨浦八埭头地块位于杨浦内环滨江核心区，距黄浦江仅约300米，被视为近年来杨浦滨江位置优、关注度的涉宅地块之。该地块 由三幅子地块组成，总出让面积约7.24万平米，起拍价118.68亿元，是六批次的“地”地块。

除了杨浦八埭头地块外，保利发展对徐汇康健社区地块的招标计划也提前亮出，拟对徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块投资110亿元。其中38地块为住宅，39地块为酒店，起拍总价56.7亿元。该地块原址为冠生园食品厂，地处内中环，周边有12号线与15号线双轨交环绕，紧邻桂林公园，板块内的新房供应已经断供近五年。

杨浦滨江正是保利发展近年来耕的板块之，此前已先后开发了保利·外滩序BUND45、BUND88等多个项目。而徐汇康健地块开发门槛，是块相对“难啃的硬骨头”。

对此，上海易居房地产研究院院长严跃进分析表示：“这也是央企战略聚焦核心城市的明确信号。305亿元的体量说明保利对上海市场信心充足，意在通过规模化布局摊薄资金成本，占下半年窗口期。但到了竞拍阶段，也需要考虑到集中供地带来的资金压力，后续去化节奏是关键考验。”

保利发展近期的系列动作，折射出清晰的战略意图。今年以来，保利发展新增项目全部布局上海、圳、杭州等、二线热门城市。

中指院分析师指出，当前房企投资逻辑已度聚焦核心城市核心地段，通过获取稀缺土地资源造端项目，以实现销售确定和利润空间。

不过，位业内TOP10的房企内部人士也向记者表示：“对于有实力的央国企来说，聚焦线城市核心区域拿‘地’是当下不得不去做的选择，这些地段相对具有利润空间，但是拿‘地’会面临的资金压力、开发压力，以及在产品‘内卷’的情况下如何做到创新，才能获得市场口碑。”

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 卢茜

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