阜新橡塑胶厂家 接受现实，房价与地价关了

这是个房地价互不相干的阜新橡塑胶厂家

楼市新周期

要学会直面这个现实

我们对于市场才会有清晰的思考

房价这件事总是让人魂牵梦绕的

毕竟牵扯到庭资产，毕竟关系自己的投入产出

而用于判断价格

这个多年来发展出很多的流派

有的从通货膨胀的角度看价格

有的从供求关系来判断价格

有的从经济走势来解读价格

还有种为直接的，就是从地价反房价

这种关系为明显也为好用

毕竟面粉和面包之间的关系为直接也容易懂

但就是这些简单易懂

反而成为脆弱的存在

对于房价的思考，需要摆脱所谓地价这个因素了

和大举几个例子

近上海土拍的几个数据，还挺有意思的

我看了下市中心几块成交的土地，然后比较了周边的商品房

注意我不是比较老破小啊

基本上 2000 年左右的商品房，对比了下他们的数据

保利在中山公园拿的块地，总价 59.22 亿，楼板价 7.77 万

边上的兆丰大厦，二手房单价 6 万

上海城投在瑞虹新城拿的地，楼板价 10.85 万 / 平米

瑞虹新城期的二手房 8.5 万 -9 万

浦东新区・南码头商住地块，楼板价 8.2 万 / 平米

边上 2002 年的东明珠公寓 7.0 – 7.5 万 /㎡

很多人看到这样的数据，就会惊呼：房子都比地便宜了，是不是意味着二手房马上就要涨了啊

类似这样的结论看上去挺吸睛的

但是我们真的想下走势真的会如此吗

如果这个逻辑成立，那也回答不了为什么上海这么多老破小这么便宜

之所以 300 万以下的老破小成交占据市场二手房 50 以上的比重

个很重要的逻辑就是：老破小真的处不在啊

我们团队曾经做过个踩盘，就是任何你觉得顶的地段，边上 2 公里范围内你都能找到 300 万总价的老破小

真的陆嘴东明珠边上拉，什么翠湖天地旁边拉，什么淮海路附近拉 ……

只要你去找就定能找到

他们的处在本身就在回答个现实：

哪怕是模样的地段，如果没有产品力的加持阜新橡塑胶厂家，整个房价体系其实是非常薄弱且脆弱的

房价是怎么构成的

房价不是由地价构成的

房价甚至不是地价 + 产品力的简单组

地价决定了房价的上限，产品力决定了房价的下线

但是对于房价的，不是简单的 1+1=2

房价是社区和土地结体之后的价值兑现

给大举个简单的例子

前几天我刚从海南回来，这趟我故意没选择住海边这种主流的酒店

想在海南找个不样的酒店体验下

也趁着这个机会看了下市场

发现个很有趣的现象，我去看了下海南的阿那亚的酒店

其实地段般

没有海，就在山里

但是看了下价格

别墅的要 2000 单价，普通层的也要 800

这种价格已经比肩线海景的房费了

而阿那亚边上那种普通快捷酒店，两三百块的比比皆是

为什么样的好山好水好空气，酒店的价格可以差别这么多呢

这其实就在于单位空间内，提供的情绪和氛围是不样的

这其中没什么道理可言

但是定价则充分的证明了这个现实

小时候看故事会

有个故事我记到现在

说台机器坏了，维修团队怎么修都修不好，后来拿着图纸去找看看问题出在哪里

后在图纸上画了条线，团队立刻找这个向去检修，结果很快就弄好了

后来问团队收费 5000 美金

维修团队的老大说：你就过来画条线，其他的都是我们吭哧吭哧在忙活，结果你要收我们 5000 美金啊

后来慢悠悠的说了句：那你知不知道我在哪里画条线值 50000 美金

其实房地产未来也会进入这样的逻辑

就是产品和产品之间的鸿沟越来越明显

明显到互相之间看不懂看不穿

但是房价会次次的夯实这样的鸿沟

直到怎么花钱成为越来越的能力，pvc管道管件胶

怎么画出那条线，怎么花块钱产生十块钱的收益，这是对稀缺的能力

房价和地价有关系吗

当然有关系

房子是不可移动的属就决定了和土地重度相关

而且地段在哪里，意味着区域内的客户购买力为如何阜新橡塑胶厂家，能够支付的价格天花板在哪里

并且土地聚的经济能决定了客户愿意为此支付的意愿

包括地段集的资源和供求关系都决定着房子的走向

所以地段定能决定房价的上限

但是需要意识到的是

客户购买的，本质上是土地之上所提供的生活氛围

这种体感本身其实就决定了客户对于房价的支付意愿

如果转换为制造业的角度

土地像是生产要素

虽然这是大也是重的生产要素，但是本质上依然要看后生产出来的产品是什么

样的油画棒，新手和大师画出来的东西价值定是不样的

现在的开发商拿地之所以愿意拿比边上商品房单价贵的土地

本质上基于对于地段价值信心判断之外，在于相信自己可以创造出具前瞻引的生活

从而激活出需求

之前和个操盘手聊天，他说过句话

房价是可以刺激出来的

这个刺激不是说政策的刺激，而是可以通过产品刺激出来

并且是跳帧似的刺激

同样的块地

你什么都不做是个价，你做和边上房子模样是个价，你做有想法的社区又是个价

这三个价格之间不是呈现某种递增关系

而是三个不同体系的定价逻辑

周末接到个电话

个房企前二十强的总裁的电话

给我发两张图：卢俊，这两个门头哪个比较好，选哪个

我围绕着门头说了客户审美、产品力的表达、社区的情绪价值以及未来营销表达，整整半个小时的沟通

说完之后他对我说：我本来以为就是个简单粗暴的二选

我说二选固然没错

但是产品的类型本质上决定了我们正在刺激市场上的哪类需求

而他们其实可以对社区进行重新定价的

用的东西为什么值钱

不是因为他用

而是因为他不可取代所以才有立定价权

链其实直都有房源美化的服务

就是替些老房子装修下再出售

我和他们的负责人聊过，对和我说过个挺有趣的现象

就是那些老房子，只要愿意简单装修，后定能把装修钱都回来

并且很有可能创造溢价

这本质上也说明了个现象，就是客户买的本质上还是生活

地段只是决定了生活的部分

内部的空间呈现依然能够影响老破小的市场定价

不过他也说了另个结论：

但是很奇怪，就是有很大部分房东不愿意做房源美化

我问为什么

对给了我个挺有趣的回答：大部分房东都是短视的，在没有明确回报之前是不愿意追加投入的

这大概就是人

大部分个体都冲动的分析盘面上的理要素

而少部分赚钱的，都是客观理的面对那些情绪波动的部分

过去之所以从地价可以出房价

那是因为市场巨大的需求缺口

致房产从土地端就开始的稀缺

而现在市场需求开始分化之后

直接致了地价和房价的关

未来的房价是怎么样的

我觉得大概就是

各走各的

老破小的、商品房、次新房、同质化手房、差异手房、立手房 ……

每个分类的房价都各走各的

互相看不懂，互相走自己的行情

不知道各位发现没有，近这半年我来码字的频率没以前了

个很重要的变化，就来自

我发现舆论的分裂越发严重

基本上大都在各自的阵营里说着自己愿意相信的事实

某种程度上这也是房价分化的种表现

种产品圈住群人然后表达种价格

我将我的工作重心调整到单盘咨询

其实就是希望能够围绕着立手房赛道做自己的内容护城河

在我的认知体系里

我坚信单盘只要构建出自己唯的产品逻辑，就能够获得立市场定价权

这件事过去年我在 7 个项目上都已经验证过，未来我也会持续验证这件事

个单盘的房价是怎么决定的

是个项目结地段和产品的资源属上，在巨大的存量市场中的不可替代中，决定他的价值

只看地价

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