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2月10日小年，北京市西城区月坛街道三里河区28号楼的居民们喜笑颜开，因为他们将在新里迎接即将到来的马年。从2月4日开始，居民们陆续到了期盼已久的新房产证和新钥匙，54户庭圆了安居梦。这座曾被称作“危楼”的老建筑，如今以“原拆原建”的姿态涅槃重生，不仅焕新成了百姓心目中的好房子，还成为北京城市新的“西城样本”。
“走进新的那刻，我的心情特别激动！”月坛街道三里河区28号楼的刘桂兰大妈，拿着刚到的房产证和钥匙，迫不及待地踏入新居。她感慨地说：“这是西城区送给我们好的新春礼物！”在新中，刘桂兰大妈仔细量着每处细节，规划着自己和老伴、女儿、女婿的房间。她欣喜地发现，增加了客厅，卫生间也比原来宽敞许多，而且房子是精装修，摆上具就能拎包入住。对于房子的格局和质量，大妈连声称赞：“特别心意，也特别放心！”
刘桂兰大妈所居住的28号楼建于1978年，当时她和人就是批住户，这里承载着她结婚、生子的美好回忆。经历近五十年风雨的侵蚀，原来的新楼逐渐成了危楼，墙体开裂，基础设施严重老化，又没有电梯设施，居民生活其不便。她说：“原材料问题致墙体开裂，让人头痛的就是上下水管道不通畅，人索接了条管子从窗户通到楼外的排污口，于是，四层、五层的居民也仿照着解决管道堵塞问题。”危楼的状况让居民们苦不堪言，改建意愿十分强烈。
如今，危楼原拆原建成了新楼，原来的房产证被注销，刘桂兰大妈就有了二次搬进新居和二次房产证的经历，她感慨地说：“老楼和新楼真是天壤之别！新的设计是根据每实际需要定制的，居住面积比原来增加了12平米，搬进具，就在新过春节啦！”
刘桂兰大妈给记者了笔账揭阳PVC管道管件粘接胶，原拆原建造价是每平米12,000元，原房面积每平米政府投入5300元，居民出6700元，出的面积按照每平米12,000元计，自共拿出了567,000元。“在核心地段，又临近小学，这些投入挺值！”大妈欣慰地说。
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像刘桂兰大妈样，多数居民可以承担原拆原建的费用，但是，也有少部分居民财力拮据，法筹措资金。因为工程启动的前提条件是所有业主须全部同意，所以，只要有不参与，整个项目就法实施。曾经户业主承担不了改建费用，还真让刘大妈和其他居民紧张了段时间。远亲不如近邻，后来，居民们纷纷慷慨解囊，凑钱为这户业主垫付了费用。
不过，也有居民们解决不了的问题。10户业主的房屋正处于抵押担保中，不能再次取得银行贷款，同样力筹措费用，于是，北京金融监管局聚焦百姓急难愁盼问题，在全国率先争取到了试点政策，并与西城区和金融机构共同创新出了“带押改建”贷款模式，把原房产的解押、注销和新房产的登记、抵押，四个手续同时办理，化解了银行的信贷风险，让难题迎刃而解。
西城区不动产登记中心主任周涛磊说：“银行起初的意见是先解除原来的抵押同，要求居民先把贷款还上，然后，启动新的贷款手续，但是，居民不具备次还清贷款的能力，因为大多数按揭贷款期限在20年到30年。如何在居民不还清贷款的前提下再次得到贷款就成了关键问题，于是，在相关试点金融政策支持下，银行认可老楼作为抵押物消失后，可以转换成新楼接续成为新的抵押标的，这就需要相关部门将原房产的解押、注销和新房产的登记、抵押四个手续联办理，实现缝衔接，既保障了银行的权益，也满足了居民的贷款需求。”
有了金融创新政策的助力，“带押改建”模式为金融机构提供了安全阀。北京银行个人信贷部总经理侯艳表示，针对居民的贷款痛点，着手研发了个人住房改建贷款产品，配北京金融监管局以及市、区两规划和住建部门，共同参与创新了“四联办”机制和“带押改建”模式，实现了居民从申请到贷款发放的加速度。建行北京分行住房金融业务部客户经理张星表示，银行通过与居民签署原借款同的补充协议，同时，与项目实施主体及市、区相关部门联动完善手续，确保改建房屋抵押登记手续严密衔接，保障了信贷安全。该流程的创新让居民需筹措资金结清银行存量贷款，大地缓解了居民庭负担。
贷款不再是冷冰冰的数字，而是助力危楼“重生”和生活提质的力量。“带押改建”模式解决了10户居民的燃眉之急，居民先生直言不讳地说：“如果按照原来银行先还清贷款的规定，下子要拿出几十万元，压力太大了。现在，根据新政策，银行根据改建的新房价值重新核定贷款额度，再次发放贷款，解决了居民的难题！”
当所有居民原拆原建所需费用解决之后，工程项目准备启动，这时，个人让刘桂兰大妈印象刻，万能胶厂家她说：“多亏赵丽同志跑前跑后，把所有的同都盖上了印章揭阳PVC管道管件粘接胶，才让项目真正进入实施阶段！”赵丽是房产开发企业的工作人员，为了让每户居民签字同意，反复沟通协调，用了不少心思，也下了很大的功夫。其实，针对居民关心的“改建费用、户型设计、公共设施配置”等热点问题，西城区相关部门开展了上百轮沟通协商，聚焦楼内54户居民的庭结构、经济状况、矛盾问题等差异化诉求，出“户策”，为居民庭量身定制了六种不同户型，实现服务。
为了让居民们早日重返园，西城区多措并举为项目保驾护航，次实现了核心区危旧楼改建项目“拿地即开工”的纪录。西城区住建委主任勇说：“西城区行立项用地、工程审批全链条“全程网办”，实现了24小时内核发项目备案与选址意见书、48小时内完成多规会商意见审批的办理，土地划拨、规划许可、施工许可等核心证照实现“单日办结、四证齐发”，审批用时较承诺时限提速90以上。”
2025年9月5日，28号楼项目开工，10月24日，工程完成基础施工，启动个建筑模块吊装，短短46天实现了主体结构封顶。这期间，刘桂兰大妈时刻关注着着施工进展。她风趣地说：“大拖车拉着间间房子来了，像搭积木样拼装起来，眼瞧着层层就盖起来了。原来同写的是年半交房，没想到不到半年就搬进来了，真快！”
交房提速的原因离不开智能建造的赋能，中建海龙公司项目部经理裴江飞表示，团队利用数字化设计，将整栋楼科学划分为156个模块单元，在智能工厂完成包括结构、保温、管线到内装在内的90建造工序，再运输至现场进行精度吊装完成。项目从吊到封顶仅用46天，较传统现浇混凝土模式的工程缩短工期约75，同时减少75的现场建筑废弃物、25的材料损耗与30的碳排放。
据介绍，改建后的新楼结构符北京地区八抗震要求，户型设计加理，在建造工艺上特别注意隔音、水等细节处理，增加了全龄化关怀设施，加装电梯、障碍坡道等适老化设施。另外，具、窗台等边角均做圆角化处理，守护孩子安全成长，这些贴心的设计让74岁的刘桂兰大妈特别满意。当天，包括她在内的居民们自发地聚到起，在镜头前，大兴地喊出心声：“新春快乐，新真好！”张全福照片定格了居民们乔迁新居的幸福时刻。
金杯、银杯不如百姓的口碑。28号楼通过原拆原建式实现了居民的安居梦，该项目不仅成为了核心区个“拿地即开工”的危旧楼改建案例，而且，还做到“交房即交证”，让居民拿钥匙的同时也拿到了新房产证，西城区为民办实事跑出了加速度。
这座焕然新的住宅楼，不仅承载着54户庭的安居梦，成为北京市城市新与民生保障协同进的生动实践。在居民入住仪式上，西城区区长郅海杰表示，100天实现业主签约，业主腾退交房，反映了居民的心声。另外，28号楼工程是前年桦皮厂8号楼的复制广，施工工艺属于装配式建设，减少了尘土污染，降低了噪音，大大节省了工期，也减少了居民周转费用。再有，机制创新有亮点，实现了“拿地即开工”、“四证齐发”、“带押改建”创新模式等，为居民早日回迁创造了条件。
如今，作为西城区个“拿地即开工”原拆原建的危旧楼改建试点和全国个“带押改建”金融试点，通过机制和模式创新，为本市乃至全国城市新提供了可供借鉴的“北京样板”。市政协经济委员会主任、振兴智库理事长李志起表示，西城区用套组拳地在两个痛点上，个是“带押改建”金融创新解决了资金问题，另个是机制创新解决了率问题。审批改革、智能建造等，把工期缩短了75。整个实践案例给社会的启示是未来的城市新须要依靠机制创新、技术创新和模式创新“三驾马车”，探索形成政府引、居民出资、金融支持的可持续模式，让各都能够找到参与的动力。
据了解，今年初，“带押改建”贷款模式被写入《北京市城市新政策激励工具箱》广使用。北京金融监管局统计与风险监测处处长范春燕表示，北京市危旧楼改建需求大，危旧楼改建融资难题的解决，不仅有利于市民的居住条件，还有望通过引入信贷资金带动固定资产投资，促进上下游产业发展和大额消费，助力北京市“十五五”时期经济社会发展。
据统计，像西城区月坛街道三里河区28号楼样，北京市上个世纪八、九十年代前的住房大约有数十万套，总面积数千万平米，普遍存在结构老化、设施落后等问题，已经成为影响城市品质和市民生活质量的突出短板，那里的居民们同样渴望早日实现安居梦。对此，李志起表示，西城区的试点证明危楼“焕新”的路径走得通！关键是要把取得成功的这个“盆景”，变成可以广的“风景”，建议要加快建立先体检后新的评估体系，明确不同楼宇不同的改造路径，把“带押改建”等好政策标准化、流程化，快速提升都的城市品质和百姓的幸福感！
月坛街道三里河区28号楼的“重生”是北京城市新的个缩影，真正的民生工程，不是冰冷的数字，而是对每个庭诉求的回应；也不是简单的“拆与建”，而是对城市记忆的尊重与传承。当朝阳照耀在崭新的28号楼红的墙体上，人们看到的不仅是座建筑的“重生”，是座城对“人民城市人民建”的生动诠释。
北京新闻广播 记者 张煜 蔡雪琴揭阳PVC管道管件粘接胶
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